看日本中古屋時，應該怎麼確認？

1. 先看刊登頁面的築年

網站上的築年可以作為第一階段篩選。

例如：

• 1981 年以前：優先確認是否屬於舊耐震

• 1981 年至 2000 年：木造住宅需要進一步確認結構與耐震狀況

• 2000 年以後：通常較符合現代木造耐震規範，但仍需檢查實際屋況

不過，不要只憑網站標示就做最後判斷。

2. 請仲介確認建築確認日期

向仲介詢問建築確認日期，釐清房屋屬於：

• ・舊耐震
  ・新耐震
  ・2000 年基準

• 最重要的不是「昭和幾年完工」，而是房屋依照哪一個年代的法規完成建築確認。

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  3. 查看重要事項說明書

確認文件中是否記載：

・是否接受過耐震診斷
・耐震診斷的結果
・是否有耐震補強紀錄
・是否存在違建或增建
・是否有結構或修繕相關的重要事項

4. 詢問耐震補強與修繕紀錄

如果是公寓，可以向屋主或仲介確認：

• ・是否曾進行耐震診斷
  ・是否通過耐震評估
  ・是否做過耐震補強
  ・是否有大規模修繕計畫
  ・修繕積立金是否充足
  ・過去是否有結構裂縫、漏水或地震受損紀錄

• 如果是一戶建，則可以詢問：

• ・是否曾進行耐震補強
  ・是否更換屋頂或減輕屋頂重量
  ・是否補強基礎、柱梁接合部或耐力壁
  ・是否有白蟻、腐朽或漏水紀錄
  ・是否曾經改變隔間或拆除牆面

最好要求查看施工明細、照片、收據或補強相關證明，不要只依賴口頭說明。

5. 必要時安排專業房屋檢查

屋齡較高、舊耐震，或結構狀況不明的房屋，可以考慮委託專業人士進行：

• ・住宅檢查
  ・建物狀況調查
  ・耐震診斷
  ・地盤與基礎確認

尤其是價格明顯低於市場的老屋，應該把後續補強與修繕費用一起估算。

耐震年代也可能影響貸款與稅務優惠

房屋的耐震條件，除了影響安全判斷，也可能與以下事項有關：

• ・住宅貸款審核
  ・住宅貸款減稅
  ・登錄免許稅減免
  ・不動產取得稅優惠
  ・地震保險
  ・耐震改修補助
  ・未來轉售難度

但是否能適用相關制度，不能只看房屋是不是新耐震。

實際條件還可能受到以下因素影響：

・是否作為自住住宅
・買方的居住身分
・房屋用途
・建物面積
・建築年份
・是否提出耐震證明
・是否符合當年度法規與申請期限

新耐震不代表一定能貸款或享有減稅；舊耐震也不代表完全不能購買。

買房前，最好請仲介、金融機構、司法書士或稅務專業人士，依照房屋與買方的實際條件確認。